รู้จัก “REIT” (Real Estate Imveatment Trusts) ไปแล้วในบทความ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเงินหลักหมื่น ตอนที่ 1 บทความตอนนี้จะมาแบ่งปันถึงรายละเอียดในการลงทุนกันต่อ
เลือกลงทุนอย่างไรใน “REIT” (Real Estate Imveatment Trusts)
การลงทุนใน“REIT” ก็เหมือนการลงทุนในอสังหาทั่วๆไป ซึ่งต้องพิจารณาตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ เช่นโรงแรมก็ต้องดูว่า โลเคชั่นเป็นยังไง ช่วง High season เป็นยังไง Low season เป็นยังไง ช่วงวันหยุดเทศกาลเป็นยังไง อัตราการเข้าพักเท่าไหร่ ศูนย์การค้าห็ต้องดู โลเคชั่น ขนาด และประเภทของศูนย์การค้า
ดูว่าอัตราการเช่าเป็นยังไง ค่าเช่าเท่าไหร่ มีนโยบายคืนค่าเช่าหรือเปล่า ส่วนอาคารสำนักงานก็ต้องดูว่าทำเลนั้นอยู่ที่ไหนอยู่ใน CBD ( Central Business District ) หรือเปล่ายกตัวอย่างเช่น สีลม สาทร เป็นต้น
ต้องดูว่าค่าเช่าต่อตารางเมตรเท่าไหร่ อัตราการเช่าเท่าไหร่ รวมไปถึงนโยบายการปล่อยเช่า และอายุสัญญา ถ้าเป็นโรงงาน หรือคลังสินค้า ก็ต้องดูว่าอยู่ใกล้เขตนิคมอุตสาหกรรมหรือเปล่า เป็นโรงงาน หรือเป็นคลังสินค้าแบบไหน เป็นคลังสินค้าแบบสำเร็จรูป หรือคลังสินค้าที่สร้างตามที่ผู้เช่าต้องการ
และมีผู้เช่าส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหรรมอะไร ? มั่งคงไหม ดูแล้วเหมือนเยอะใช่ไหม ซึ่งจริงๆแล้วมีอีกเยอะ เช่นสนามบิน ศูนย์แสดงสินค้า ศูนย์ประชุม สวนน้ำหลักๆ เราต้องคาดการณ์ได้ว่าสินทรัพย์เหล่านี้จะสร้างปันผลให้เราอย่างต่อเนื่องหรือไม่ ? และยังต้องดูอีกด้วยว่าอสังหาของเราเป็นประเภทไหนเป็นแบบ การเซ้ง เช่น 30 ปีเป็นต้น เพราะมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ มันจะค่อยๆลดลงเรื่อยๆ จนเหลือ 0 เมื่อหมดสิทธิสัญญาการเช่า ผลตอบแทนที่ได้มาจากดอกผลที่จะได้รับและการนับรวมการคืนเงินต้นด้วย
ถ้าคุณต้องการลงทุนใน“REIT” ที่เป็นประเภท Leasehold หรือ การเซ้ง คุณจะต้องศึกษากำหนดอายุสัญญาการเช่า สิทธิการเช่าก่อน แต่ถ้าจะลงทุนที่เป็น Freehold หรือแบบการซื้อขาด ซึ่งผู้ลงทุนจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตลอดไป และจะได้รับเงินต้นคืน ตามมูลค่ากรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์ที่จะขายได้ในอนาคต และสุดท้ายต้องดูความน่าเชื่อถือของ Trustee หรือเจ้าของสินทรัพย์
โดยส่วนใหญ่“REIT” จะลงทุนแบบเฉพาะเจาะอุตสาหกรรม หรือเลือกแค่สินทรัพย์บางประเภท แต่ก็จะมี REIT บางประเภทที่ลงทุนแบบหลากหลายอสังหาริมทรัพย์ในกองเดียวกัน ซึ่งส่งผลให้เกิดการกระจายความเสี่ยง เพราะมีที่มาของรายได้หลากหลายทาง
ตัวอย่างเช่น KTBSTMR ซึ่งเป็น REIT อิสระกองแรกของไทยที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบผสมถึง 3 ประเภทด้วยกัน ซึ่งประกอบไปด้วย คลังสินค้า โรงงาน อาคารสำนักงานและ Community Mall
จุดเด่นของ KTBSTMR คือ
1.มีความอิสระไม่ต้องเลือกลงทุนในทรัพย์สินโดยเฉพาะ
2.มีทำเลที่โดดเด่น มีหลากหลายของโครงการ
3.เจ้าของทรัพย์สินมีความน่าเชื่อถือ
4.มีโอกาสได้รับรายได้ในการลงทุนที่สม่ำเสมอ เพราะมีทรัพย์สินที่หลากหลาย และขนาดที่แตกต่างกัน ทำให้หาผู้เช่าได้ง่าย และราคาเช่าในปัจจุบันต่ำกว่าราคาเช่าที่เป็นค่าเช่าเฉลี่ย เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทเดียวกันที่อยู่ในทำเลเดียวกัน ทำให้มีโอกาสปรับเพิ่มค่าเช่าได้
สินทรัพย์ที่ KTBSTMR จะนำไปลงทุน
ประเภทที่ 1 โรงงานและคลังสินค้า ซึ่งจะไปลงทุนใน ST บางบ่อ โตรงการ ST บางปะอิน และ RICH ASSET โดยทั้ง 3 โครงการที่เป็นโรงงานและคลังสินค้า
ตั้งอยู่ใน 2 โลเคชั่นสำคัญคือ 1.สมุทรปราการ ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพ กับสนามบินสุวรรณภูมิ 2.อยุธยา ซึ่งเป็นยุทธศาสตร์สำคัญแบบคลังสินค้าสำเร็จรูปที่เป็นขนาดเล็กและขนาดกลาง
ประเภทที่ 2 อาคารสำนักงาน จะนำไปลงทุนในโครงการ Summer Hub ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานใหม่แห่งเดียวที่ตั้งอยู่ใจกลางพระโขนง ซึ่งมีอัตราการเช่าสูงถึง 93 %
ประเภทที่ 3 Community Mall ไปลงทุนในโครงการ Summer Hill ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าเช่นเดียวกัน ,มีอัตราการเช่าสูงถึง 92 %ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ KTBSTMR
จัดทำขึ้นโดยวิเคราะห์สถานการณปี 2021 ซึ่งอาจมีเปลี่ยนแปลงข้อมูลได้ในอนาคต ซึ่งจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในแต่ละช่วงเวลา
สำหรับการลงทุนใน KTBSTMR เป็นการลงทุนในขั้นต่ำที่ไม่สูงเพราะว่าเป็น REIT ที่ลงทุนใน 3 ประเภททรัพย์สิน ซื้อแค่กองเดียว แต่ได้ลงทุนในทรัพย์สิน 3 ประเภท สามารถจองขั้นต่ำ1,000 หน่วย ในราคาหน่วยล่ะ 10 บาท เท่ากับ 10,000 บาทเท่านั้น
สำหรับผู้ที่สนใจสามารถติดต่อของหนังสือชี้ชวน และจองซื้อผ่าน KTBST Group ที่ 02-351-1800 กด 5 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.ktbstmr.com ที่สำคัญสามารถเปิดพอร์ตกับหลักทรัพย์ใดก็ได้ ก็สามารถจองซื้อ KTBSTMR ได้
#REIT #KTBSTMR #การลงทุน
