ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเงินหลักหมื่น ตอนที่ 1
สำหรับหลายๆคนที่ต้องการสร้างรายได้ที่ยั่งยืน ก็มักจะคิดถึงเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และอย่างที่จะเป็นไปได้ที่สุดก็คือการซื้อบ้านปล่อยเช่า คอนโดปล่อยเช่า หรืออาคารพาณิชย์ปล่อยเช่า ซึ่งมักจะเริ่มต้นด้วยเงินที่ค่อนข้างสูงเป็นกลักแสน หรือกลักล้าน แต่ว่าจริงๆแล้วการสร้างรายได้ที่มั่นคงไม่ได้มีแค่นี้ คุณสามารถสร้างจากโรงแรม คลังสินค้า ห้างสรรพสินค้าเป็นต้น ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนเยอะเข้าไปใหญ่ และต้องหาโลเคชั่นที่ต้องดีมากๆ ซึ่งหลายคนก็สงสัยว่าไม่มีเงินก้อนใหญ่ก็ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้เลยหรือ ข่าวดีคือ จริงมีแค่หลักหมื่นก็ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ด้วยสิ่งที่เรียกว่า “REIT” (Real Estate Imveatment Trusts) “REIT” (Real Estate Imveatment Trusts) คืออะไรและมีข้อดีข้อเสียอย่างไรบ้าง? “REIT” (Real Estate Imveatment Trusts) มีลักษระเป็นกองทรัพย์สินที่รวบรวมเงินไปเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรีพย์ โดยมีจุดเด่นอยู่หลายข้อ 1.นำเงินไปลงทุนในอสังหาเชิงพาณิชย์หรืออสังหาเพื่อสร้างรายได้ประจำเพื่อเก็บค่าเช่า 2.สร้างมาเพื่อสร้างนักลงทุนรายย่อย สามารถจับจองอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองนั้นชอบได้ โดยใช้เงินลงทุนที่น้อยไม่ต้องมาบริหารเอง เพราะมี REIT Manrgerซึ่งมีความเชี่ยวชาญ ความชำนาญที่คอยจัดการดูแลให้ตั้งแต่การเตรียมอสังหาริมทรัพย์ให้พร้อมเช่า หาผู้เช่าและเก็บค่าเช่า 3.สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นห้องเช่า ศูนย์การค้า โรงแรม สถานพยาบาล สวนสนุก หรืออาคารสำนักงาน 4.สามารถซื้อขายได้ในตลาดกลักทรัพย์เหมือนหุ้น ดังนั้นจึงทำให้มีสภาพคล่องสูงกว่าการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จริงๆ 5.สามารถสร้างผลตอบแทน ปันผลอย่างต่อเนื่อง ความผันผวนต่ำ […]
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายๆ ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
หลายท่านอาจมีความอยากลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่มูลค่าเพิ่มสูงขึ้นไปตามกาลเวลา แต่ปัญหาหลักในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คือเรื่องของเงินทุนที่จำเป็นต้องใช้ทุนจำนวนมากหากท่านต้องการซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอง ทำให้หลายคนที่อยากลงทุนก็ต้องพักแผนเพื่อรอเก็บสะสมทุนกันต่อไป แต่ปัจจุบันนั้นมีช่องทางให้เราสามารถลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้แล้วโดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนจำนวนมากเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นเจ้าของด้วยตัวเอง โดยการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แทน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ กองทุนที่รวบรวมเงินจากนักลงทุน ในรูปแบบของการขายหน่วยลงทุน และนำเงินที่ได้ไปลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า โดยที่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์ที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเพื่อการพัฒนาหรือขายต่อ ซึ่งผลตอบแทนหรือรายได้ที่ได้รับจากการบริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็จะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล หรือราคาส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นของกองทุน ผู้ลงทุนจึงมีฐานะเป็นเจ้าของสินทรัพย์ทางอ้อมโดยผ่านการถือหน่วยลงทุน เรื่องที่ควรรู้ก่อนการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนนั้นมีให้เลือกด้วยกันหลากหลายประเภทธุรกิจ เช่นสนามบิน อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์การจัดแสดงสินค้า ศูนย์ประชุม โกดังหรือคลังเก็บสินค้า โรงแรม สถานที่พักตากอากาศ เป็นต้น โดยเมื่อระดมทุนเสร็จแล้วก็จะปิดกองทุน หมายความว่าเปิดให้จองซื้อเพียงครั้งเดียวเมื่อจัดตั้งโครงการ (IPO) และนำไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยเหล่า กองทุนรวมของ บลจ.ต่างๆก็จะนำเงินทุนไปซื้อหน่วยลงทุนเพื่อร่วมทุนกับกองทุนในตลาดหลักทรัพย์นั้นๆ และนำมาขายเป็นหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของแต่ละบลจ. ให้กับประชาชนรายย่อยแบบเราต่อไป โดยในปัจจุบันนี้เนื่องจากข้อกำหนดของ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) ไม่อนุญาติให้จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขึ้นใหม่ในตลาดหลักทรัพย์อีก แต่ก็ยังมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองเดิมๆที่ยังเปิดให้นักลงทุนได้เข้าไปลงทุนอยู่ และยังมีกองทุนรวมที่มีลักษณะคล้ายกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั่นคือกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน(Infrastructure Fund) ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อระดมทุนจากผู้ลงทุน เพื่อนำเงินไปลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ เช่น ระบบขนส่งทางราง โรงไฟฟ้า ระบบโทรคมนาคม ระบบประปา ถนน ทางด่วน สนามบิน ฯลฯ บลจ.ต่างๆรวมทั้งนักลงทุนจึงเรียกกองทุนชนิดนี้ว่าเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน โดยการเลือกลงทุนกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นก็แล้วแต่ว่านักลงทุนจะชอบอสังหาริมทรัพย์หรือโครงสร้างพื้นฐานแบบไหนซึ่งลักษณะการวิเคราะห์ความคุ้มค่าในการลงทุนก็เปรียบเสมือนเราเข้าไปซื้อกิจการนั้นเอง เช่น หากจะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในห้างสรรพสินค้าก็จะต้องดูทำเลที่ตั้ง […]
5 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์มาแรง เจาะกลุ่มนักลงทุนดีที่สุด
หากใครที่กำลังต้องการลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์วันนี้เรามีบทความเกี่ยวกับเธอนะสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมาแรงเหมาะสำหรับนักลงทุนเช่นคุณจะมีเกณฑ์อะไรบ้างนะเราลองไปดูกันเลยดีกว่า 1.ราคาบ้านที่ถูกลง คนวัย Gen Z ในปัจจุบันนี้ต่างมีความคิดที่ต้องการมีพื้นที่ส่วนตัวกันทุกคนไม่ว่าจะเป็นคอนโดหรือเป็นบ้านแต่ในขณะที่พื้นที่ที่ปลูกนั้นมีราคาค่าที่แพงมากทำให้หลายๆ คนต้องเลือกที่จะเช่าแทนการซื้อดังนั้นท่านที่เป็นผู้คิดจะลงทุนหากลองหาพื้นที่ที่สามารถปรับราคาค่าบ้านลงได้ ด้วย ราคาไม่เกิน 3 ล้านอาจจะเริ่มต้นที่ เก้าแสนหรือ 1 ล้านบาทให้คนในวัย Gen Z สามารถจับต้องได้ก็จะช่วยให้การลงทุนนั้นประสบผลสำเร็จ 2.ทำเลใกล้เมือง บ้าน คอนโดที่อยู่ในทำเลใกล้กับรถไฟฟ้าหรือรถบริการต่างๆ ย่อมได้เปรียบและเป็นที่ต้องการของผู้ที่จะเข้าอยู่เพราะเลือกซื้อใกล้กับสถานที่ต่างๆ เหล่านี้ตัดปัญหาในเรื่องรถติดและการเดินทางที่แออัดนั่นเอง 3.เครื่องมือการเงินของคนซื้อบ้าน เกิดจากความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อในการซื้อบ้านให้กับผู้ซื้อพร้อมด้วยมาตรการที่ออกมามีมากขึ้นจนผู้ที่ต้องการซื้อบ้านไม่สามารถซื้อได้ ก่อให้เกิดเป็นการร่วมมือระหว่างบริษัทพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงินเพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถซื้อบ้านได้อย่างใจต้องการนั่นเอง 4.บ้านเพื่อผู้สูงวัย อสังหาริมทรัพย์ที่เน้นในเรื่องของการมีสุขภาวะที่ดีสำหรับผู้สูงอายุจะเริ่มมีมากขึ้นเพราะอากาศในปัจจุบันจะทำให้คนสนใจในเรื่องของการมีสุขภาพที่ดีดังนั้น เทรนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นการตอบสนองในเรื่องการมีสุขภาพที่ดีนอกเหนือจากนี้ยังจะต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ในบ้านไม่ว่าจะเป็นเซนเซอร์ตรวจวัดอากาศหรือเครื่องมืออำนวยความสะดวกแก่ผู้สูงอายุเป็นต้น 5.แหล่งอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัด eec พื้นที่ถนนทุกสายจะมุ่งหน้าสู่ AEC เพราะเป็นแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและเป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระบบสาธารณูปโภคในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก 3 โดยมีทั้งหมด 3 จังหวัดนั่นก็คือฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง การลงทุนต่าง ๆ จึงเริ่มเดือนหน้าขึ้น เพื่อเป็นการรองรับแบ่งงานตามนิคมต่างๆ รวมทั้งการพัฒนาโครงสร้างพาณิชย์ไม่ว่าจะเป็นสำนักงานศูนย์การค้าโรงแรมจะเกิดขึ้นจากการส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่ eec นี้นี่เอง ทั้ง 5 เทรนนี้ เป็นเทรนที่กำลังมาแรงและผู้ที่เป็นผู้ลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ควรจะต้องทราบเอาไว้เพื่อวางแผนการดำเนินงานของตัวเองว่าจะวางแผนงานไปในทิศทางใด #เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ #กลุ่มนักลงทุนดีที่สุด #ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หาอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนจากไหนได้บ้าง
สวัสดีครับ ว่าที่ท่านนักลงทุนในอสังหริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จทุกท่าน วันนี้ผมจะมาเล่าให้ฟังเกี่ยวกับการหาทรัพย์เพื่อลงทุนกันครับ ว่ามีช่องทางอย่างไรบ้าง ซึ่งด้วยปัจจุบัน โลกได้เปลี่ยนไปมาก ทำให้ข้อมูลแทบทุกอย่างอยู่ในมือของเรา แต่ใช่ว่ามันจะเป็นข้อมูลที่เชื่อได้ทั้งหมด ถูกไหมครับ แต่ทว่าการเริ่มค้นหาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในเบื้องต้น สำหรับมือใหม่ที่ง่ายที่สุด ก็คงหนีไม่พ้น การค้นหาจากโทรศัพท์มือถือของเราอยู่ดี ซึ่งหลังจากนั้น ก็จะเป็นช่องทาง ที่ท่านนักลงทุนสามารถต่อยอดในการหาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่เข้มข้นขึ้น เป็นการก้าวออกไปสู่สถานการณ์ของโลกแห่งความเป็นจริง เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สิ่งเสมือนจริงที่เราจะตกลงปลงใจซื้อได้ ด้วยการอาศัยข้อมูลที่ใครก็ไม่รู้หยิบยื่นให้เรา ผ่านเรื่องราวในโลกออนไลน์ ช่องทางการค้นหาอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง คราวนี้ผมจะพูดถึงช่องทางการค้นหาอสังหาริมทรัพย์กันว่ามีอะไรบ้าง ซึ่งผมแนะนำว่า ให้ใช้วิธีการทั้งหมดนี้ ในการค้นหา เพื่อให้ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด ที่ชัวร์ที่สุด ก่อนการตัดสินใจลงทุนในแต่ละครั้ง 1.ใช้อินเตอร์เน็ต ข้อนี้คือใบเบิกทางที่นำไปสู่การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในชิ่งทางอื่น ๆ ได้เป็นอย่างดี เนื่องจากง่ายและทั่วถึงตามที่เราต้องการจะค้นหา ยกตัวอย่างเช่น ถ้าท่านนักลงทุนต้องการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดในราคา 7,000 บาทต่อเดือน ก็ลองพิมพ์ค้นหาว่า เช่าคอนโดราคา 7,000 บาทต่อเดือน ว่ามีโครงการไหน ที่ไหน เขาขายราคาเท่าไร ตุ้มค่ากับการลงทุนที่เราจะจ่ายหรือไม่ 2.ออกไปตามหาอสังหาริมทรัพย์ที่เราเล็งไว้ด้วยตัวเอง ข้อนี้แทบจะเป็นช่องทางที่ดีที่สุดของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เลยก็ว่าได้ เนื่องจากเราจะได้เห็นสภาพจริงของผู้คนรวมทั้งสภาพแวดล้อมต่าง ๆละแวกนั้น ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป้าหมาย ซึ่งช่องทางนี้ควรใช้ควบคู่กับช่องทางที่หนึ่ง เพราะจะเป็นการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่รัดกุม 3.การค้นหาอสังหาริมทรัพย์จากคำบอกเล่า ข้อนี้จะเกิดขึ้นได้ เมื่อเราอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสักพักหนึ่ง […]
ราคาอสังหาริมทรัพย์
สวัสดีครับท่านผู้อ่านทุกท่าน วันนี้ผมมีความรู้เบื้องต้นสำหรับผู้ที่สนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครับ ซึ่งหากจะว่ากันตามตรง ไม่ว่าใครก็ตามที่อยากจะเข้ามาแสวงหาผลกำไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีความรู้เรื่องนี้เลย ก็ยากจะประสบความสำเร็จจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครับ โดยเรื่องที่ผมพูดถึงนี้ คือ เรื่องของ ราคาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ได้มีเพียงที่ดินที่เราคุ้นเคยเท่านั้น ยังมีอาคารชุดหรือคอนโดด้วย ที่มีการประเมินราคากัน ซึ่งราคาประเมินนี้เอง ที่เป็นตัวแปรสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำไรของผู้ขายหรือผู้ซื้อที่จะขายต่อ และเพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลา เราไปทำความรู้จัก ราคาอสังหาริมทรัพย์กันครับ ว่ามีกี่ราคา แต่ละราคามีความสำคัญอย่างไร ราคาอสังหาริมทรัพย์มี 3 ประเภทใหญ่ ๆ ต้องขออกตัวก่อนว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราได้ยินกันบ่อย ๆ เวลาเราอยู่ในแวดวงนี้ หรือเรามีความจำเป็นต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์สักอย่าง เราจะต้องได้ยินคำว่า ราคาประเมิน ราคาตลาด และราคาซื้อขาย ซึ่งมีลักษณะและการนำไปใช้ต่างกันดังนี้ครับ 1.ราคาประเมิน ซึ่งราคาประเภทนี้เป็นการประเมินโดยภาครัฐ ซึ่งหน่วยงานผู้ประเมินคือ กรมธนารักษ์ ซึ่งกรมธนารักษ์จะประเมินทั้งที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และประเมินอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งประโยชน์ของราคาประเมิน มีหลายประการ คือ ใช้คำนวณการคิดภาษีเงินได้ คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ก่อนวันโอน อีกทั้ง หากท่านเป็นนักลงทุน ท่านสามารถนำราคาประเมนที่ว่านี้ ใช้ในการเจรจาต่อรองเพื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ และในสำหรับบางทำเล […]
เลือกคอนโดลงทุนอย่างไรไม่ให้ขาดทุน
เมื่อไม่นานมานี้ผมมีโอกาสได้รับฟังเรื่องเล่าของเพื่อนท่านหนึ่ง ซึ่งความจริงแล้วเพื่อนคนนี้เป็นมนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ต่อเดือนที่ค่อนข้างสูง และเมื่อมีเงินเหลือก็อยากลงทุนเพื่อเพิ่มพูนความมั่งคั่ง โดยทรัพย์สินที่เลือกลงทุนก็คือ คอนโด ซึ่งเพื่อนผมคนนี้นั้น เขาเองไม่ได้คิดเผื่อว่าการลงทุนในคอนโดปล่อยเช่าก็มีการขาดทุนได้เหมือนกัน หากไม่ได้มีการวางแผน และทำการบ้านมากพอ โดยเพื่อนผมคนนี้ที่ขาดทุนก็เพราะว่าได้รับค่าเช่าจากผู้เช่าน้อยกว่าค่างวดที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารในแต่ละเดือน และนั่นทำให้สภาพคล่องของเขาเป็นลบทุกเดือน ๆ ตั้งแต่วันแรกที่ซื้อจนกระทั่งถึงวันนี้ ซึ่งอันที่จริงกว่าจะหาผู้เช่าได้ก็ปาเข้าไป 2 ปี กว่าจะหาผู้เช่าได้ เพราะติดกับดักค่าเช่าราคาสูง เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนงาม จากถ้อยคำหวานของเซลล์โครงการ แล้วเลือกคอนโดอย่างไร ก่อนที่ผมจะพูดถึงการเลือกคอนโดอย่างไรถึงจะไม่ขาดทุน ผมขอเล่าจุดจบของเพื่อนผมคนนี้ก่อนว่า เขาได้ขายคอนโดหลังนี้เรียบร้อย ในราคาที่สูงกว่าตอนที่ซื้อครั้งแรกนิดเดียว แต่เมื่อเทียบกับที่ขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี ก็ถือว่าเป็นการลงทุนที่ถือว่าขาดทุนยับเยิน เอาหละครับลำดับต่อไป เราจะพูดเกี่ยวกับการเลือกคอนโดอย่างไรไม่ให้ขาดทุนกัน 1.เลือกซื้อคอนโดจากแบรนด์ดัง ๆ ข้อนี้เป็นการรับประกันในเบื้องต้นว่า แบรนด์ดังมักมีโอกาสเลือกทำเลที่ดีก่อนใคร รวมทั้งแบรนด์เหล่านี้ผ่านประสบการณ์มายาวนานในการพัฒนาโครงการ ฉะนั้น ก็เหมือนมีคนวิเคราะห์กลุ่มลูกค้าให้เราเสร็จสรรพตั้งแต่แรกแล้ว เราไม่ต้องกังวลว่าจะไม่มีคนเช่าอยู่อาศัย 2.เลือกทำเลที่มีโอกาสเติบโต ข้อนี้ส่วนใหญ่ทำเลที่มีโอกาสเติบโตจะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน หรือกำลังมีโครงการขนาดใหญ่ ที่จะทำให้ผู้คนหลั่งไหลเข้ามาพักอาศัยมากขึ้น ซึ่งสิ่งนี้คือสิ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงในการหาผู้เช่าได้เป็นอย่างดี 3.ราคาที่ซื้อต้องคุ้มค่ากับค่าเช่า ซึ่งเมื่อดอกเบี้ยในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ประมาณ 6% เราจะต้องปล่อยเช่าที่ได้ผลตอบแทนที่สูงกว่านั้น อย่างน้อย ๆ ก็ 7- 8 % พูดง่าย ๆ ถ้าคอนโดที่เราซื้อราคา […]
